沖縄市コザ運動公園Park-PFI事業｜公園と一体の、新しい滞在の拠点を立ち上げる
青木 康弘公園と一体の、新しい滞在の拠点へ。
2023年8月、沖縄県沖縄市・コザ運動公園の中に、宿泊施設「レフ沖縄アリーナbyベッセルホテルズ」が開業しました。同公園のサッカー場跡地を活用し、ホテル・コンビニ・駐車場・緑地を一体で整備・運営する、沖縄県内初のPark-PFI事業です。弊社（株）アルファコンサルティングは、沖縄市のサウンディング調査・公募型プロポーザルの段階から、コンソーシアムの企画提案書策定、採択後のプロジェクトマネジメント、事業計画策定、開業までの伴走を一貫してご支援しました。公共空間と民間活力を結ぶ新しい仕組みを、地域とともに動かした実績をご紹介します。
01公共の土地に、民間の知恵を呼び込む
Park-PFI（公募設置管理制度）は、都市公園内に民間事業者がカフェやレストラン、ホテルなどの収益施設を設置・運営し、その収益の一部を公園全体の整備・維持管理に還元する仕組みです。公共空間と民間活力を結びつける新しい官民連携スキームとして、全国の自治体で活用が広がりつつあります。
沖縄市は、本市の中心部に位置するコザ運動公園のサッカー場跡地を活用し、Park-PFI方式でホテルを中心とした拠点整備に挑みました。2023年に1万人収容の「沖縄アリーナ」がグランドオープンし、同年「FIBA Basketball World Cup」の会場の一つともなる中、公園全体の利用促進と、中心市街地への人流創出を実現する拠点として、この事業が構想されました。県内では初となるPark-PFI活用であり、沖縄市にとっても、参画する民間事業者にとっても、新しい挑戦でした。
02六社のコンソーシアムで、複合機能を一体運営
Park-PFI事業では、公園内の収益施設の運営と、駐車場・緑地などの特定公園施設の維持管理を、民間事業者が一体で担います。役割の異なる多くの専門家が連携する必要があるため、本案件では、ホテル運営、建築設計、建設、公園施設管理、運営支援といった専門分野ごとに役割を分担する六社のコンソーシアムを組成しました。
- 株式会社すこやかホールディングス（代表企業／沖縄市）
- 株式会社ベッセルホテル開発（ホテル運営）
- UDS株式会社（建築設計・工事監理）
- 仲本工業株式会社（建築工事）
- 沖縄文化スポーツイノベーション（公園施設管理）
- 株式会社福山コンサルタント（運営支援・公園設計・ランドスケープデザイン）
2021年10月、沖縄市の公募型プロポーザルにおいて、本コンソーシアムによる提案が選定されました。その後、2022年1月14日に沖縄市との基本協定の締結を経て、設計・建設フェーズへと進み、2023年8月1日、「レフ沖縄アリーナbyベッセルホテルズ」（全150室）がグランドオープン。コンビニエンスストア「沖縄ファミリーマートコザ運動公園店」、駐車場、緑地と一体になった、新しい滞在の拠点が動き出しました。
本事業は、沖縄市にとっては県内初のPark-PFI活用事例であり、参画した民間事業者にとっては、公園という公共空間の中で滞在型ホテルを運営する新しい挑戦でした。スポーツ・観光・地域経済が交差する場所に、宿泊・物販・公共サービスを一体化した拠点を生み出す——本案件は、官民連携による公共空間の利活用の、一つのモデルケースとなりました。
03弊社が担った、構想から開業までの伴走
Park-PFI事業は、構想段階の発想・調査から、プロポーザル獲得、設計・建設、開業に至るまで、長い工程と多くの専門領域を横断する案件です。弊社は本案件において、サウンディング段階から開業までの一連の工程に、一貫して伴走しました。
- サウンディング調査の支援 ― 沖縄市が公募に先立って実施した市場対話への対応支援
- 企画提案書の策定 ― ホテル誘致を主軸とする事業コンセプトの立案、公募型プロポーザル提案書の作成
- 事業計画の策定 ― 事業採算性の検証、収支計画、資金調達計画の立案
- プロジェクトマネジメント ― 採択後の予算・工程・品質の各面における進行管理
- 参画企業の誘致支援 ― 設計事務所、ホテル運営オペレーターなどの専門事業者との接続・調整
- 資金調達のサポート ― 金融機関調達に向けた収支計画・返済計画の整備
Park-PFIは、官民の役割分担、公共空間の制約条件、収益施設の事業性、関係者の合意形成——これらすべてを一つの事業計画に統合する必要のある、複雑なスキームです。弊社は、これまでに数多くの政府委託事業や官民連携案件、観光施設の事業計画策定を手がけてきた経験を生かし、各局面の専門知見を統合してご支援を進めてまいりました。
2023年8月の開業後、レフ沖縄アリーナbyベッセルホテルズは、沖縄アリーナ周辺の新たな観光拠点として、地域経済の活性化に資するモデルケースとして注目されています。Park-PFIをはじめとする民間活力導入手法は、全国の自治体で活用が広がりつつあり、弊社は引き続き、公共空間の利活用と民間事業の事業性を両立させる仕事に取り組んでまいります。
OVERVIEW事業の概要
| 事業名 | 沖縄市コザ運動公園サッカー場跡地整備運営事業（Park-PFI） |
|---|---|
| 所在地 | 沖縄県沖縄市・コザ運動公園内 |
| 公募・選定 | 2021年10月、沖縄市公募型プロポーザルにて選定 |
| 協定締結 | 2022年1月14日、沖縄市とコンソーシアムが基本協定締結 |
| 開業 | 2023年8月1日 |
| 中核施設 | レフ沖縄アリーナbyベッセルホテルズ（全150室） |
| 附帯施設 | 沖縄ファミリーマートコザ運動公園店、駐車場、緑地 |
| 事業スキーム | Park-PFI（公募設置管理制度／沖縄県内初） |
| 代表企業 | 株式会社すこやかホールディングス（沖縄市） |
| 弊社の役割 | サウンディング調査支援、企画提案書策定、事業計画策定、プロジェクトマネジメント、参画企業誘致支援、資金調達サポート |
PROJECT官民連携・公共施設利活用のご相談について
Park-PFI、PPP/PFI、指定管理者制度、公共施設の利活用——自治体・民間事業者の双方の立場から、構想段階のサウンディング調査・プロポーザル対応、事業計画策定、開業までのプロジェクトマネジメントまで、一貫してご一緒できます。公共空間と民間活力を結びつける新しい仕組みづくりに、これまで多く取り組んでまいりました。
官民連携、公共施設利活用、Park-PFI事業のご支援を承っております。構想・調査・提案・計画・実行支援まで、自治体・民間事業者の双方の立場から一貫してご一緒します。
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