観光・宿泊事業者のためのPPP/PFI入門――公共施設で地域とともに成長する道

こんにちは。ホテル旅館コンサルタントの青木康弘です。

近年、全国の観光地で「PPP」や「PFi」という言葉を耳にする機会が増えました。これまで自治体が担ってきた温泉施設や観光拠点、宿泊施設、都市公園、歴史的建造物の整備や運営に、民間企業が本格的に参入する動きが広がっています。背景にあるのは、少子高齢化と税収減で財政が苦しくなった自治体の現実です。老朽化した公共施設をどう維持・再生するか――その課題に対して、行政が頼りにし始めたのが、旅館・ホテルが培ってきた経営ノウハウなのです。

正直に申し上げれば、ただ収益を上げたいだけなら、ほかにも道はあります。自前で土地を買い、宿を建てる方が、自由も速さも勝るでしょう。それでもPPP/PFiに取り組む意味があるのは、行政と連携してはじめて実現できる、地域再生という大きな仕事に関われるからです。地域に根ざす事業者が、自らの経営力で地元の資産を蘇らせる。その挑戦は、社会への貢献であると同時に、自社の事業を次の段階へ押し上げる力にもなります。

この記事では、PPP/PFiとは何かという基本から、自治体の施設に関わる入口の種類、民間が動く流れ、そして「自分はどこから始めればよいか」までを、観光・宿泊業の言葉でやさしく俯瞰します。気になったところから読み進めてください。

1. なぜ今、観光事業者に「公共施設」という機会があるのか

そもそも、なぜ自治体が民間に施設を任せたいと考えるのか。背景には3つの大きな流れがあります。

旅館・ホテルにとって、この動きは決して他人事ではありません。むしろ最も親和性の高い分野です。宿泊業は地域資源を活かして来訪者の体験価値を高める仕事であり、官民連携が掲げる「地域との共創」と方向性が重なります。

そして、これは事業者にとっても大きな意味を持ちます。地域に根ざす事業者が公共施設に関わることは、自社の事業の幅を広げ、行政や地域からの信用を高め、次のより大きな事業への足がかりをつくることにつながります。地域の課題解決に貢献しながら、自社も成長していく――官民連携には、その両立を実現する力があるのです。

2. PPP/PFiとは何か――観光屋の言葉で理解する

まず言葉の整理から。PPP(パブリック・プライベート・パートナーシップ)とは、行政と民間が連携して公共サービスを提供する取り組みの総称です。その中の代表的な手法がPFi(プライベート・ファイナンス・イニシアティブ)で、民間の資金やノウハウを使って公共施設の設計・建設・運営を一体的に行う仕組みを指します。

PFiには、建設や運営を誰が担い、完成した施設を誰が所有するかによって、いくつかの方式があります。代表的なものを、観光施設に引きつけて整理すると次のようになります。

一見ややこしく見えますが、ポイントは「建てる費用を誰が出すか」「施設を誰が持つか」「運営の自由度はどれくらいか」の3点だけです。観光・宿泊事業で特に関わりが多いのは、所有を自治体に残して身軽に運営できるBTOや、利用料収入で長く運営するコンセッションです。

3. 自治体の施設に関わる「4つの入口」

難しい方式の名前はいったん脇に置きましょう。観光・宿泊事業者が自治体の施設に関わるとき、実際の入口は大きく4つです。どれを選ぶかで、背負う投資もリスクも自由度も変わります。

どの入口が得かは、施設の性質と自社の戦略次第です。そして、ここには民間の不動産取引とはまったく違う、自治体ならではの落とし穴やルールがあります。入口ごとに、詳しくは次の記事で掘り下げています。

▶ 「買う」を詳しく ― 廃校・公共施設は買って儲かるのか

公共施設を取得して観光事業に活かす収益と、補助金の処分制限・適正対価といった「買う前に知るべき落とし穴」を解説しています。

▶ 「指定管理」を詳しく ― 指定管理者制度は儲かるのか

指定管理で利益を出す条件と、契約期間の短さ・料金規制といった限界を、損益の目線で率直に解説しています。

▶ 「運営権」を詳しく ― スモールコンセッションで観光事業

施設を買わずに運営権を得て、古民家や廃校を長期運営する仕組みと収支、リスクを解説しています。

4. 民間事業者が動く全体の流れ――勝負どころはどこか

公共案件は、ある日突然公募が始まるわけではありません。自治体の構想段階から、おおむね次の流れで進みます。

ここで多くの事業者が誤解しています。「公募が出てから応募すれば間に合う」と思っているのです。しかし実際には、公募が公表される頃には、活用方針も要求水準も、すでに固まっています。勝負どころは、その前の「構想・対話」の段階にあるのです。

ただし、これは裏で根回しをするという話ではありません。サウンディングや民間提案制度といった、制度として正式に用意された、誰にでも開かれた対話の場を使って、構想段階から関わっていく――これが公共案件で選ばれる正攻法です。

▶ 「動き方」を詳しく ― 入札では勝てない・公募前の正しい動き方

なぜ公募が出てからでは遅いのか。サウンディングや民間提案制度を使って、公募前から正規のルートで関わる方法を解説しています。

5. 弊社が支援・伴走した実例

ここまで、PPP/PFiの仕組みや流れを見てきました。とはいえ、制度を理解しただけでは事業は動きません。大切なのは、「自分たちが関わることで、地域をどう活性化できるか」という問いを起点に事業を設計することです。弊社が支援・伴走してきた事例から、その実際をご覧ください。

これらに共通するのは、行政が抱えていた課題を、民間の得意分野を生かして具体的に解決している点です。公園の維持、中心市街地の空洞化といった課題に対し、集客・滞在価値・地域回遊という解決策を、観光の発想から提示しています。単に運営を請け負うのではなく、地域をどう活性化するかという問いから事業を設計したからこそ、成果につながりました。弊社は、こうした構想づくりから関係者との調整、事業設計までを伴走してまいりました。

6. 収益はどうか――そして、収益だけでは測れない価値

もちろん、事業である以上、収益は無視できません。結論から言えば、PPP/PFiは、やり方次第で十分に成り立つものです。大きな魅力は、民間単独の開発に比べて初期投資のリスクを抑えられる点にあります。施設の整備費を自治体が負担したり、国の交付金で整備費の一部が賄われたりする仕組みがあるため、自己資金だけで建物を建てる必要がない場合が多いのです。一方で、利用料に上限がある、契約期間が限られるといった制約もあります。

ただ、ここで強調しておきたいことがあります。もし純粋に収益の最大化だけを求めるなら、PPP/PFiは必ずしも最短の道ではありません。自前で土地を取得して自由に事業を行う方が、身軽な面もあります。それでもPPP/PFiに取り組む価値があるのは、収益という物差しだけでは測れないものが得られるからです。

ですから収支を見るときは、「この一件でいくら儲かるか」だけでなく、「地域にどう貢献できるか」「自社の事業と信用がどう広がるか」という長い視点を持つことが大切です。地域貢献と事業成長は、対立するものではなく、両立させられるものなのです。具体的な収支の組み立て方や試算例は各入口の記事で扱っており、観光・宿泊業の事業計画の基本は事業計画づくりの記事もあわせてご覧ください。

7. 自分はどこから始めればいいか――タイプ別の最初の一歩

PPP/PFiの全体像をつかんだら、次はご自身の関心に近いテーマを掘り下げてみてください。タイプ別に、おすすめの次の一歩をご案内します。

▶ 廃校・公共施設は買って儲かるのか

「買う」入口。取得の収益と、買う前に知るべき落とし穴を解説。

▶ スモールコンセッションで観光事業

「運営権」入口。買わずに古民家・廃校を長期運営する仕組みと収支を解説。

▶ 指定管理者制度は儲かるのか

「指定管理」入口。利益を出す条件と限界を、損益の目線で解説。

▶ 入札では勝てない・公募前の正しい動き方

公募前から正規のルートで関わる正攻法を解説。

▶ 公共案件の提案書・プレゼンで勝つ方法

審査で選ばれる提案書とプレゼンの設計図を解説。

私どもがお手伝いできること。私はこれまで、宿泊・観光施設の再生や運営に数多く携わると同時に、自治体側の事業設計に関わる仕事もしてまいりました。どの入口が自社に合うのか、その施設で本当に採算が取れるのか――その見極めから、行政との対話、提案の組み立てまで、弊社アルファコンサルティングでは、民間事業者であるオーナー様の立場に立って、組織として一貫してご支援しています。特定の金融機関や業者と利害関係を持たない独立した立場で、中立的にご助言できることが、弊社の強みです。

よくあるご質問

さいごに

いかがだったでしょうか。官民連携(PPP/PFi)は、専門用語こそ多いものの、その本質は「自治体が抱える課題を、民間の経営力で地域の資産に変える」というシンプルなものです。観光・宿泊業は、その担い手として最も期待されている存在です。地域に貢献しながら、自社の事業と信用を育てていく――その両立を実現できることこそ、この取り組みの最大の魅力だと、私は考えています。

弊社アルファコンサルティングでは、宿泊・観光施設の再生・運営に関する豊富な実務経験と、自治体側の事業設計に関わってきた両面の知見をもとに、公共施設の活用をお考えのオーナー様を、構想段階から伴走して支援しております。特定の業者に偏らない中立的な立場で、オーナー様の利益を最優先にご助言いたします。

「興味はあるが、何から始めればよいか分からない」といった段階でも構いません。お気軽にお問い合わせください。

初回相談は無料です。